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Cabinet d'avocats

La location de type Airbnb en copropriété

Dans une décision dont la portée reste limitée la 3èmeChambre civile de la Cour de cassation (RG n°18-14.305) par un arrêt du 27 février 2020, vient préciser la question de la compatibilité de l’activité avec la destination bourgeoise d’un immeuble en copropriété.
Au terme de cette décision, la Cour confirme fermement son point de vue relatif à l’activité de location meublée touristique en copropriété. 

La Cour d’appel confirmait l’interdiction de l’activité en application de la clause bourgeoise présente au règlement de copropriété et la Cour rejette le pourvoi.

Ce qu’il faut retenir

La location meublée touristique de type airbnb est définitivement une activité commerciale

Dans un  arrêt du 8 mars 2018, et dans celui du 27 février 2020,  les Juges de la Cour suprême ont retenu à nouveau l'aspect commercial de l’activité de location meublée touristique.
Cela signifie qu’une telle activité est uniquement compatible avec une destination commerciale du lot de copropriété dans lequel elle est exercée. 

Une telle clause restreint nécessairement les droits des propriétaires quant à la libre jouissance de leur lot privatif en application de l’article 8 de la loi sur la copropriété,
« le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation».

Ainsi, une clause bourgeoise sera généralement justifiée dans un immeuble à destination exclusivement bourgeoise, c’est-à-dire composée de lots à usage d’habitation. 

L’interdiction d’activité commerciale est ici compréhensible étant donné la volonté de conserver le caractère bourgeois de l’immeuble. Cette clause ne restreint pas uniquement les locations saisonnières, mais toute activité commerciale (restaurant, boutique, etc.)

La Cour de cassation rappelle d’abord que l’appréciation de la destination par les juges du fond est une appréciation souveraine, qui se fonde sur la lecture du règlement de copropriété et sur les caractéristiques de l’immeuble. 

Cet aspect est très important car cela signifie que chaque situation et chaque règlement de copropriété doivent s'apprécier au cas par cas.

Pour autant, s’agit il d’une activité commerciale quand elle est exercée en résidence principale ? 

On peut alors s’interroger de savoir si cette interdiction trouve un sens pour un propriétaire qui exerce cette activité de type airbnb et dont le local constitue sa résidence principale ? 

Si l’exploitation limitée de la résidence principale en Airbnb n’est pas automatiquement considérée comme commerciale, alors elle ne deviendrait plus autant incompatible avec une clause d’habitation bourgeoise, puisque l’habitation bourgeoise constituerait l’affectation principale du lot et l’activité de location meublée touristique, une affectation accessoire…

Il convient donc d’apprécier au cas par cas.

En Conclusion,

Nombreux sont les règlements de copropriété qui contiennent une clause d’habitation bourgeoise et les copropriétaires indisposés pourraient être tentés d'invoquer cette position de la Cour de cassation pour contraindre des propriétaires dans l’immeuble de cesser leur activité de type airbnb.

S’il existe déjà un arsenal jurisprudentiel intéressant pour justifier de telles actions cet arrêt récent de la Cour de cassation pourrait consolider les copropriétés soucieuses de faire valoir leurs droits en justice. 

Cependant la notion de destination de l'immeuble, voir les décisions d’AG qui limiteraient l’usage d’un lot, ne permettent pas à elle seule, de généraliser une interdiction qui devra être appréciée au cas par cas. 

Notre cabinet continue de veiller à l’évolution de la jurisprudence sur ces questions.

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