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Cabinet d'avocats

Baux d'habitation : note relative aux mesures exceptionnelles

Note relative aux mesures exceptionnelles prises dans le cadre de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 concernant les baux d’habitation

En application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, des mesures exceptionnelles ont été prises, cependant elles ne concernent pas les loyers et charges issues des baux d’habitation, qui ne sont donc ni suspendus, ni allégés.¹

En conséquence, ceux-ci restent dus et devront être intégralement réglés à la date mentionnée au contrat de bail d’habitation.

Les bailleurs sociaux, par le biais de l’Union sociale pour l’habitat (USH), les administrateurs de biens, par celui de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) comme les propriétaires privés de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) font passer à leurs adhérents des consignes de bienveillance.

D’un point de vue juridique, malgré l’absence de moratoire concernant le paiement des loyers d’habitation, les dispositions du Code civil peuvent permettre aux locataires de bénéficier de solutions dérogatoires.

En effet, les dispositions des articles 1244-1 et 1343-5 du code civil permettent au juge, saisi par le débiteur, de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues de (dettes, loyers, crédits), en tenant cependant compte des besoins du créancier.

De même, en vertu des dispositions de l’article 1218 du Code civil, il est prévu qu’ « Il y a force majeure, en matière contractuelle, lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

Dès lors, dans la mesure où l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation de paiement des loyers peut se trouver suspendue sur le fondement de la force majeure, à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.

Les locataires dont le contrat de bail arrive à échéance et qui souhaiteraient prolonger leur préavis, seront en mesure de solliciter un prolongement de la durée de leur préavis, dans la mesure où une crise sanitaire d’une telle ampleur peut être légitimement considéré comme un cas de force majeure, imprévu au moment de la signature du contrat de bail. A charge toutefois pour le locataire de continuer à payer son loyer.

Les déménagements sont autorisés, mais ils doivent être limités aux besoins stricts. Ils doivent être reportés chaque fois que nécessaire. Pour cela, le locataire doit rédiger une attestation sur l’honneur, autre que celle actuellement disponible sur le site du ministère de l’Intérieur, où il explique le motif du déplacement (le déménagement), ainsi que sa date et l’adresse de son nouveau logement. En revanche, le déménagement ne devra pas être réalisé par plus de cinq personnes par jour.²

Par ailleurs, il en résulte également que la fin du contrat de bail d’habitation se trouve reportée à la fin du confinement voire de la crise, en fonction des mesures imposées par le gouvernement la mesure exceptionnelle de confinement étant une prérogative de puisse publique s’imposant à tous les propriétaires-bailleurs.

Enfin, les expulsions locatives sont interdites jusqu’à la fin du mois de mai en raison du coronavirus ; la trêve hivernale étant prolongée jusqu’au 31 mai.

¹ Le Figaro.fr immobilier, article du 19 mars 2020, Guillaume ERRARD.

² Loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19.

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